房屋过户一波三折，达尧律师为民解忧

自古安居才能乐业，房子可以说是中国人生活中的头等大事。然而，大城市的房价高企，百姓们往往需要花费全家的积蓄，才能购置一套房屋。在购房过程中一定要谨慎，否则将面临巨大的法律风险。

一、案情简介

当事人周先生（化名）来沪多年，经辛苦打拼后攒下了一些积蓄，然而安居才能乐业，经多次看房，周先生决心用积蓄购买一套属于自己的房子，遂于2015年与王女士（化名）签订了一份房屋买卖合同。由于过户心切，周先生便草率将大部分房款转给了王女士，但谁料过户当日，房产交易中心却告知房屋上有银行的抵押权，无法办理产权变更手续。原来，王女士拿到房款后，并没有去银行清偿房贷，而是去还了外债。更令人意想不到的是，王女士在外早已债台高筑，多名债权人得知其卖房的消息后，向外区法院提起诉讼，查封了周先生购买的房屋。

这对于周先生无疑晴天霹雳，房屋上不仅设有银行的抵押权，还被外区法院查封，面临被强制执行的风险。周先生又急又恼，后悔购房时的粗心大意，急忙找到上海达尧律师事务所的徐银凯律师寻求法律帮助。

二、办案经过

接受委托后，徐银凯律师团队第一时间对案情进行了梳理和分析。周先生虽然已经支付了大部分房款，但想要顺利更名过户，存在着两层法律障碍，其一必须要涤除银行的抵押权，其二必须要解除外区法院的查封措施。此外，由于银行、债权人均在不同辖区法院起诉，本案还需要妥善在多个法院之间进行协调，避免房屋被强制执行。

确定办案思路后，徐律师首先针对外区法院的司法查封，提出了案外人执行异议申请，主张房屋买卖合同的签订时间早于司法查封，且周先生已经支付了大部分房款，周先生对于房屋的权利应当排除法院的执行。经审查，外区法院裁定执行异议成立，中止了对房屋的执行，并解除了司法查封。然而，银行的抵押权登记在先，具有优先受偿的权利，且贷款合同具有相对性，必须由王女生进行还贷。由于法律障碍的客观存在，为了尽快使房屋过户，周先生愿意先支付房贷对应金额的款项给银行，后续再通过诉讼向王女士主张这笔钱款及利息。经我方积极协调和斡旋，银行同意并及时解除了抵押权。

徐律师成功涤除银行抵押权、解除外区司法查封之后，第一时间申请房屋所在地法院向房产交易中心签发协助执行通知书，最终圆满帮助周先生完成了房屋变更登记手续，达尧律师再次有力维护了当事人的合法权益！

三、律师提示

除法律规定的特殊情形外，房屋只有在依法登记后，才发生物权变更效力。房屋未过户之前，仍然视作他人的财产，若卖家存在债务纠纷，房屋将面临被法院查封、拍卖的法律风险。

遇到法律纠纷时，建议第一时间咨询专业法律人士，以有效维护自身的合法权益。