当前位置:首页>成功案例

房屋出售 VIP 服务协议,是否有效?

二手房买卖过程中,不少房产中介会让售房者签署独家委托协议,又称 VIP 协议。一般而言,中介公司通过VIP协议取得独家房源后,会在售房过程中积极调动资源,最大限度地促成交易。与之相应,售房者不得随意解除委托或通过其他途径售房。为图省心方便,许多售房者选择签署VIP协议,却不知其中蕴含着一定的法律风险。近日,上海达尧律师事务所代理了一起因VIP协议而产生的纠纷。

一、案情简介

2021年3月,沈老伯委托某房产中介出售其名下房屋。期间,中介工作人员告诉沈老伯,如果签署《房屋出售 VIP 服务协议》,不仅可以享受更高质量的服务,而且房屋还能以更高价格出售。沈老伯卖房心切,便不假思索地签署了该协议。然而,中介之后的服务质量却与承诺相去甚远,因此沈老伯便不再委托,将房屋另行出售。

令人意想不到的是,中介公司竟以沈老伯私自出售房屋违反独家代理为由,将其告上法庭,要求其按照房屋出售价格的1%承担违约金。

二、办案思路

针对此类案件,主要办案思路分为如下三点:

其一,违约金条款是否为格式条款。根据《民法典》的规定,采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,采取合理方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,并按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。具体到本案,违约金条款为格式条款,且中介公司在签署合同时未向沈老伯作出相应提示,故可以主张该条款无效。

其二,中介公司是否存在违约行为。本案中,根据《房屋出售 VIP 服务协议》约定,中介有如下义务:1、房屋专属维护人一对一专属服务,房屋专属维护人每周通过 微信、电话、面访等方式向业主反馈房屋带看、客户出价等房屋 销售进度,专属维护人统一安排看房并引领客户看房,协助并撮 合甲方与买受人签订房屋买卖合同;2、安排专属维护人上门拍照,并制作精美高质量的照片,视频和 VR 等形式的房源展示素材……而实际履行过程中,中介方并没有按约履行其应尽的带看、维护义务,其本身也存在违约行为。

其三,合同手写部分是否进行签名确认。从本案《房屋出售 VIP 服务协议》来看,在委托期限部分,由中介公司手填“委托期限至售完为止”,然而在这一影响沈老伯重大利益的部分,不仅未进行说明,更没有让沈老伯在此处进行签名确认。对于这一条款,亦应认定为无效。

在庭审中,我方律师通过上述观点,论证了VIP协议中的违约金条款为无效条款,获得法院的支持。

三、律师观点

从政策的角度看,根据住建部、宣传部、司法部、市场监管总局、银保监会等七部委联合印发的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》(建房〔2018〕58号),政府明确要重点整治的房地产市场违规行为第一条就是“垄断房源”。

但从法律的角度看,VIP协议的效力不能一概而论。若协议基于双方真实的意思而签订,也没有民法典规定的合同无效或可撤销的情形,那么具有约束双方的效力;但若VIP协议通过格式条款限制售房者权利,或明显违背公平原则时,便会被司法认定为无效。

当遇到法律纠纷时,建议及时咨询专业法律人士,以有效维护自身的合法权益。

请您留言

上海达尧律师事务所

发 送

在线咨询

Online Consulting